PROFIT GENERATING INVESTMENTS
Main page > News feed > Press

Проблемы и перспективы на рынке жилья


Большой спрос на рынке жилья приводит не только к развитию данного сектора экономики, но и вскрывает "язвы", которые не решены на законодательном уровне, что, в свою очередь, позволяет не чистым на руку предпринимателям "ловить жирную рыбу в мутной воде" и при этом частенько уходить от правосудия.

Особенно часто обман происходит при долевом участии строительства жилья. Отряд обманутых дольщиков не сокращается. Аферистов же порой находят, судят и выносят решения в пользу обманутых людей, но... что можно взять с застройщика, который представляет из себя фирму-однодневку без ресурсов и финансов.

- Вот что рассказал, например, корреспондентам echo.az депутат Милли Меджлиса Сиявуш Новрузов: "В Баку сегодня имеются несколько недостроенных 2-3-этажных новостроек. Владельцы этих строительных компаний обманули покупателей, продав им жилье на 15, 16 этажах, еще не построенных.
То есть, фактически граждане заплатили за "воздух". Однако впоследствии строительство этих высоток было заморожено". По словам парламентария, эти здания строились "неизвестно кем", так как строительные подрядчики регистрировали компании на третьих лиц.

Да, и депутаты, и юристы предлагают свои рецепты решения проблем, которые часто возникают у граждан при инвестировании денег в новостройки: застройщик нарушает прописанные в договоре долевого участия сроки строительства и передачи объекта дольщику; у строительной компании нет соответствующей разрешительной документации на строительные работы, в связи с чем необходимо через суд признавать права на самовольную постройку; качество построенного жилья не соответствует строительным нормам и нарушает технические регламенты и требования; банкротство застройщика и, как следствие, необходимость внесения дополнительных средств для завершения строительства объекта; недобросовестный застройщик привлек дополнительные ресурсы путем оформления договоров гражданско-правового характера или создания жилищно-строительного кооператива, чем увеличил размер обязательств; встречаются случаи, когда одни и те же квартиры продаются сразу по нескольким договорам.
Рецепты же сводятся к тому, что нужен закон о страховании сделок по долевому строительству и финансовой ответственности государства перед обманутыми дольщиками. В принципе, правильно.

Но... позвольте задаться вопросом: а должны ли отвечать за свои решения сами люди, погнавшиеся за низкими ценами, красивыми картинками рекламы и т.д.? Почему они не учатся на ошибках своих знакомых и друзей? В конце концов, в наш век интенсивного развития коммуникаций информация о любом застройщике доступна всем. А если такой информации нет или она опять представляет из себя красивые картинки, то связываться с такой фирмой опасно.

И так, начто обращаем внимание в первую очередь?

Смотри в оба

В строительной отрасли Азербайджана более ста фирм - больших и малых. Они строят не только жилые дома, но и государственные и коммерческие здания, дороги, коммуникации - тепло-, водо- и газоснабжения, а также занимаются проектированием и дизайном, монтажом различного оборудования и прочее.

Но так как мы сегодня говорим непосредственно о жилищном строительстве, то выделить здесь можно не более полутора десятков компаний, которые, действительно, зарекомендовали себя на рынке, имеют историю, обладают производственными, материальными и финансовыми ресурсами.

Такие даже в самой сложной ситуации не исчезнут, так как их имидж и деловая репутация их руководителей стоят гораздо дороже, чем десятки и сотни тысяч манатов, вложенных людьми в покупку квартиры.

Одни такие компании на слуху. Другие компании менее известны, как говорится, по имени, но люди знают их проекты.

Например, в последнее время на рынке элитного домостроения в полный голос о себе заявил жилой комплекс "Ренессанс Палас" - это не только квартиры нового уровня качества, но и весь комплекс нового, передового градостроения, где сочетаются комфорт и безопасность.

Но многие ли знают, что этот комплекс строит одна из ведущих компаний отрасли AS Group Investment? А тем не менее, фирма работает на рынке с 2003 года. Имеет свою индустриальную площадку по добыче сырья, производству бетона и изделий из него, международных партнеров и т.д.

Естественно, что, как и "Аккорд", компания успешно реализует проекты за рубежом - в Грузии и России. В частности, в Грузии фирма возводит жилой комплекс "Дирси" - самый масштабный и многопрофильный проект в Закавказье, о котором высоко отзываются архитекторы и градостроители многих стран, побывавших на открытии первой очереди проекта в ноябре прошлого года.

Впрочем, совсем недавно мы все могли видеть возможности AS Group Investment при открытии уникального здания Госнефтефонда в Баку. Думаем, что нечто подобное испытают и первые жители комплекса "Ренессанс Палас".

Вот именно таким компаниям сегодня и стоит доверять как в плане финансов, так и качества жилья.

Тем более, что впереди очень интересные события на этом рынке, которые и государству, и каждому конкретному жителю, решившемуся на приобретение жилья, предстоит пройти только с зарекомендовавшими себя компаниями.

Экономика просит жилья!

Итак, за 2014 год строить жилья мы стали меньше, а стоимость квадратного метра стала больше. Давайте чуть подробнее.

Как сообщает интернет-портал 1NEWS.AZ со ссылкой на Госкомитет по статистике Азербайджана, в декабре 2014 года в республике было сдано 171,9 тыс. кв. метров жилья, что на 35% ниже показателя за декабрь 2013 года (264,4 тыс. кв. метров).

В целом за 2014 год сдача жилья составила 1 млн 978,3 тыс. кв. метров, что на 7,5% меньше показателя за 2013 год, когда в Азербайджане было сдано 2 млн 138,8 тыс. кв. метров жилья - наивысший показатель с 2005 года.

При этом средняя стоимость одного квадратного метра на первичном рынке жилья в Баку за год выросла на 18,5 процента и составила 1062 маната (1354 доллара). Об этом сообщает в своем отчете консалтинговой компании MBA Group. И добавляет, что цена одного квадратного метра на первичном рынке жилья в Баку в декабре 2013 года составила 899 манатов (1146 долларов).

Число предложений ценовой политики строительных компаний на первичном рынке жилья в Баку за указанный период составило 535, что на 0,01 процента больше показателя аналогичного периода 2013 года. 50,9 процента в общем портфеле предложений составляет жилье, средняя цена за один квадратный метр которого составляет 800-1250 манатов, 25,7 процента - в среднем менее 800 манатов за квадратный метр, 23,4 процента - в среднем выше 1250 манатов за квадратный метр. По данным отчета, 38 процентов выставленного на продажу жилья на первичном рынке пришлось на Ясамальский район Баку, 13 процентов - Насиминский, 12 процентов - Хатаинский, десять процентов - Наримановский, девять процентов - Бинагадинский, восемь процентов - Абшеронский, по пять процентов пришлось на Сабаильский и Сабунчинский районы Баку.

Популярность Ясамальского района - не случайна: близость к центру города, богатая транспортная и социальная инфраструктура. Поэтому вполне понятно, почему здесь располагаются жилые комплексы премиум класса, например, такие как "Ренессанс Палас".

Таким образом, можно предположить, что спрос на жилье, несмотря на рост цен, в будущем будет только увеличиваться. Об этом говорят и эксперты рынка.

В частности, один из них высказал агентству "Новости - Азербайджан" утверждение, что одним из перспективных направлений в Азербайджане в 2015 году станет именно жилищное строительство. И для этого у него есть несколько неоспоримых фактов. Первый хорошо известен. В Азербайджане объем жилищного фонда составляет 166,4 млн. кв. метров, соответственно, на душу населения приходится лишь 18 кв. метров, что отстает от показателей в развитых странах и по некоторым странам СНГ.

В Казахстане площадь жилья на душу населения достигает 21 кв. метров, в России - 23 кв. м., в среднем по странам Европы - 49,7 кв. м, в США - 65 кв. м. Но даже не это должно определять рост строительства жилых домов.

Второй фактор такой. Азербайджанскому правительству придется принимать меры по стимулированию роста национальной экономики при ограниченности финансовых поступлений от реализации нефти в связи с падением цен на нее на мировых рынках.

И здесь активизация строительства жилья может дать дополнительный эффект, так как на каждый вложенный в отрасль манат получается дополнительно четыре маната в смежных отраслях.

В то же время в стране будет поддержан высокий спрос на жилье через увеличение средств под ипотечные программы. И речь идет не только о том, что из госбюджета выделено дополнительно 10 млн. манатов Азербайджанскому ипотечному фонду, бюджет которого для социальной ипотеки гражданам достигнет 50 млн. манатов.

Дело в том, подчеркивает эксперт, что в 2015 году можно ожидать расширения собственных ипотечных программ со стороны коммерческих банков.

Ужесточение условий со стороны Центрального банка Азербайджана по выделению потребительских кредитов кредитными учреждениями своим клиентам заставит последних заметную часть заемных средств перенаправить из сектора потребительского кредитования на увеличение ипотечного портфеля. А это - и сроки ипотеки расширяет, и максимальные займы увеличивает.

И еще один момент "гонит" людей на рынок покупки первичного жилья. Жадность арендаторов жилой недвижимости. Отток арендаторов уже был зафиксирован в конце года. В отчете той же консалтинговой компании "MBA Group" говорится: "На рынке аренды жилья в ноябре (2014 года - ред.) основную часть спроса обеспечили граждане, ожидающие сдачу в эксплуатацию строящихся домов, и мигранты, приехавшие в Баку на заработки. Небольшую часть спроса составили арендаторы, заключившие контракты на один-два месяца".

Что в сухом остатке?

Не верь, не бойся, не проси! То есть, не верь красивым словам и низким ценам. Не бойся брать на себя ответственность за поступки, когда речь идет о твоем доме, о семье и детях. Не проси льгот и подарков, на дворе рынок, и он предлагает тебе товар за столько, за сколько ты готов его взять.

Главное - надо работать с проверенными компаниями, которые уже смогли осчастливить хорошим жильем многих и многих новоселов. Не надо лениться, надо проверять каждое рекламное слово. Кстати, анализ показывает, что агрессивной рекламой как раз страдают те компании, кто стремится быстрее продать "воздух".

И последнее. Сейчас все говорят, что рынок жилья замер, люди ждут дальнейших колебаний или успокоения на рынке нефти и курса валют. Кто-то прогнозирует снижение цен на квадратные метры жилой площади. Например, генеральный директор консалтинговой компании MBA LTD Нусрет Ибрагимов заявил 1news.az, что по прогнозам компании снижение цен на рынке недвижимости составит в среднем 8%, а в жилом сегменте 10%.

В качестве одной из причин снижения цен эксперт указал снижение денежного потока как внутри страны, так и за рубежом: "Начиная с середины 2014 года мы наблюдаем резкое снижение мировых цен на нефть, что не может не сказаться на рынке недвижимости. В том числе и в плане вложения инвестиций. Причем, падение цен на "черное золото" продолжается. Свое влияние на рынок оказывают и события вокруг региона".

Кроме того, Н.Ибрагимов отметил, что в настоящее время на рынке недвижимости наблюдается снижение покупательского спроса и активности: "У многих людей нет возможности приобрести жилье. Причина - достаточно высокие цены.

Наблюдается так называемый "перегрев рынка", когда цены перестают устраивать потенциальных покупателей, и они просто уходят с рынка до лучших времен. Соответственно, в целях привлечения на рынок покупателей продавцы недвижимости начинают реагировать на эти изменения снижением цен".

Что ж, может быть, может быть... Только чаще происходит другое: компании в кризис, действительно, начинают меньше строить, но цены не опускают. Какой смысл, например, компаниям, строящим элитное жилье, снижать цены? В лучшем случае, они их "заморозят". Но ненадолго.

И потом - читайте выше: есть ряд факторов, в том числе намеченных правительством, которые поддержат спрос на новое жилье.

В любом случае, цены на жилье премиум-класса в Баку и других городах ниже не будут. Напротив, покупателям стоит присмотреться к тем предложениям, которые застройщики данного вида домов предлагают по ипотеке или рассрочке платежа.

Иногда ваши вложения могут быть очень выгодны, так как купленный сегодня квадратный метр за счет общей инфляционной ситуации и естественного роста цены на жилье завтра может существенно увеличить свою капитализацию.

По итогам 2014 года это может выглядеть так. В январе вы купили квартиру по цене 1500 манатов за квадратный метр. В декабре стало ясно, что за год рост цен на рынке нового жилья составил 18%. Следовательно, ваш квадрат стал стоить 1770 манатов. Капитализация - 270 манатов.

При этом ваш вклад в банке принес бы только 10% (средняя банковская ставка по вкладам), а с 1 января 2015 года вы еще и налог заплатите за дивиденды по вкладу. Так что более высокая капитализация своих средств возможна только на каком-то спекулятивном рынке. Но это уже совсем другая история.

 


echo.az